Покупка загородного дома в 2026 году: почему одной выписки из ЕГРН уже недостаточно

Автор: Андрей Владимирович Малов, основатель юридической фирмы Malov & Malov

Идея переехать из душной квартиры в свой дом с участком — это одна из самых частых «мечт», с которыми ко мне приходят клиенты. В 2026 году, когда многие процессы перешли в «цифру», кажется, что оформить сделку стало проще простого: нажал пару кнопок в приложении, получил выписку, перевел деньги. Но мой 18-летний опыт реальной практики говорит об обратном: чем проще процедура оформления, тем больше места остается для человеческой хитрости и юридических «мин», заложенных продавцом.

Я хочу подробно и простым языком объяснить вам, почему проверка дома — это не просто сверка кадастровых номеров, и где именно вы рискуете потерять свои миллионы.

Миф о том, что «Документы в порядке»

Часто покупатель успокаивается, увидев свежую выписку из ЕГРН, где указан один собственник и нет обременений в виде ипотеки. Казалось бы, что еще нужно? Но для юриста это лишь верхушка айсберга.

Самая распространенная ловушка — это права супругов. Представьте ситуацию: продавец купил этот дом, будучи в браке, но сейчас в паспорте штампа нет (он мог поменять паспорт, развестись и не поставить печать, или просто оформить недвижимость только на себя). По закону это все равно совместно нажитое имущество. Если мы не получим нотариальное согласие бывшего или нынешнего супруга, сделка может быть оспорена в любой момент. Вы уже сделали ремонт, посадили сад, а через год появляется «бывшая» и требует половину вашего дома. И суд, скорее всего, встанет на её сторону.

Земля опаснее, чем дом

Вторая огромная проблема, которую мы часто вскрываем при аудите — это статус земли. Дом может быть прекрасным, крепким, дорогим. Но стоять он может там, где строить капитальные строения в принципе запрещено.

В моей практике были случаи, когда участок попадал в охранную зону газопровода или линий электропередач. Визуально вы этого можете не заметить: труба проходит под землей, а табличка «Охранная зона» заросла кустами или намеренно убрана продавцом. Вы покупаете такой участок, а через полгода получаете предписание о сносе дома за свой счет.

Поэтому мы всегда смотрим не только на свидетельство о собственности, но и заказываем градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Именно там видны все красные линии и ограничения, о которых продавец предпочтет промолчать.

Наследство с «сюрпризом»

Еще один классический сценарий — покупка дома, который достался продавцу по наследству. Риск здесь в том, что круг наследников может быть неочевиден. Есть такое понятие, как обязательная доля в наследстве (например, для нетрудоспособных пенсионеров или несовершеннолетних детей, о которых остальные наследники «забыли»).

Если такой наследник объявится через три года и докажет, что не знал о смерти наследодателя, сделку могут признать недействительной. Мы в Malov & Malov всегда проводим глубокую проверку родственных связей продавца, если видим в истории объекта наследование. Это та работа, которая не видна в стандартном договоре купли-продажи, но именно она спасает ваши деньги.

Почему важно привлекать экспертов

Попытка сэкономить на юридической проверке при покупке дома стоимостью в десятки миллионов рублей — это неоправданный риск. Рынок недвижимости сложен, и законодательство постоянно меняется. Разобраться во всех тонкостях самостоятельно, опираясь только на советы из интернета, практически невозможно.

Для тех, кто хочет глубже погрузиться в тему имущественных отношений и понять, какие еще нюансы существуют на современном рынке, полезно изучать профильные материалы. Хороший, качественный источник информации поможет вам сформировать правильные вопросы к специалистам еще до начала сделки.

Что делать покупателю?

Мой главный совет — не верьте словам, верьте документам, которые вы проверили сами (или с помощью юристов).

1. Всегда требуйте от продавца полную историю переходов права собственности. Если дом перепродавался пять раз за последний год — это красный флаг.
2. Общайтесь с соседями. Они — лучший источник информации о подтоплениях участка, реальных границах заборов и скандалах с предыдущими владельцами.
3. Не соглашайтесь на занижение стоимости в договоре. Если сделку признают недействительной, вам вернут ровно ту сумму, которая написана на бумаге, а не ту, что вы передали в конверте.

Мы работаем для того, чтобы сложные вопросы решались для вас просто. Помните: юридическая чистота объекта важнее, чем красивый вид из окна. Вид можно изменить, а вот вернуть потерянные деньги — гораздо сложнее.